Что делать, если перед подписанием договора аренды арендодатель попросил внести задаток (залог)? Каким должен быть задаток в процентном соотношении к размеру арендной платы? Можно ли предоставить имущество вместо денежного задатка? Что делать арендодателю, если арендатор испортил оборудование в помещении на сумму, превышающую размер задатка? Кто определяет стоимость поврежденного имущества при оформлении договора аренды, чтобы можно было вычесть ее из задатка? Что делать с задатком при форс-мажорных обстоятельствах?
В программе "Особый акцент" на радио Sputnik Кыргызстан Плужник отметил, что многие собственники и наниматели, заключившие договор аренды, сталкиваются с проблемой непостоянства второй стороны.
"Бывает, сегодня владелец готов сдать квартиру, а завтра передумал, или потенциальный арендодатель исчезает с горизонта без предупреждения. Избежать такой ситуации поможет соглашение о задатке при аренде", — пояснил юрист.
Что такое задаток
Задаток — это способ обеспечения обязательств сторонами сделки. Денежные средства выдаются в счет будущих арендных платежей и служат гарантией, что договор будет заключен (Гражданский кодекс КР предусматривает эту процедуру). Например, потенциальный наниматель осмотрел квартиру, ему все понравилось, и он решил, что готов ее арендовать. Однако у него нет при себе нужной суммы для внесения арендной платы за месяц вперед, к тому же передача денег без договора найма чревата последствиями. Но и собственник квартиры не может быть до конца уверен, что именно этот человек ее арендует, поскольку есть и другие желающие посмотреть жилплощадь. В такой ситуации поможет задаток.
Обычно речь идет о небольшой сумме — 10-15 процентов от стоимости ежемесячной арендной платы. Передача средств оформляется документально: составляются соглашение о задатке и расписка о получении денег.
Особенности задатка
Задаток — один из самых "жестких" подстраховочных платежей. Если арендатор снял помещение и оформил договор, задаток зачисляется в счет арендной платы. Но если по тем или иным причинам сделка не состоялась, возможны три варианта развития событий.
1.
По вине арендатора. Если наниматель отказался заключать договор найма и заселяться, задаток остается у владельца недвижимости как последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.2.
По вине хозяина помещения. Если владелец помещения передумал его сдавать, он обязан вернуть задаток в двойном размере.3.
По независящим ни от кого причинам. Иногда бывает так, что сделка не состоялась, но ни одна из сторон в этом не виновата. В такой ситуации владелец недвижимости обязан вернуть залог нанимателю, но без удвоения.Кроме того, сторона, виновная в срыве сделки, обязана возместить убытки другой стороне с учетом суммы задатка.
Соглашение о задатке
Воспользоваться законодательными особенностями задатка можно, если правильно оформить передачу денег. Главное требование — документально зафиксировать, что переданная сумма является именно задатком. Для этого в названии документа должно фигурировать слово "задаток", а стороны сделки обозначаются как "залогодатель" и "залогополучатель". Иначе переданные средства считаются авансом и не возвращаются нанимателю в двойном размере.
Соглашение о задатке регламентирует условия внесения и возврата средств. Заключение такого договора позволяет четко определить обязанности и права каждой стороны, способы урегулирования возможных спорных ситуаций и другие параметры сделки. Вместе с соглашением о задатке обязательно оформляется расписка о получении денег. Нотариальное заверение договора задатка и расписки не требуется.
Как составить соглашение о задатке
Договор задатка при аренде помещения составляется в произвольной письменной форме. В нем указывается следующая информация:
персональные данные арендодателя и нанимателя (Ф. И. О., серия и номер паспорта, дата выдачи, код подразделения, адрес регистрации);
сведения о помещении и об условия аренды (адрес, размер ежемесячной арендной платы);
сумма задатка;
срок заключения договора аренды.
Если соглашение подписывает представитель одной из сторон, необходима нотариально заверенная доверенность на получение задатка.