С какого момента считается срок, в течение которого недвижимость находится в собственности? Как законно применить его в суде? А если бывший собственник подал иск спустя 20 лет? А если ты уже пятый покупатель квартиры, твою сделку тоже признают недействительной? Как можно признать себя добросовестным приобретателем и оставить недвижимость в собственности? На эти и другие вопросы отвечаем в эфире радио Sputnik Кыргызстан.
В программе "Особый акцент" Плужник отметил, что в объявлениях о продаже недвижимости часто можно увидеть фразу "объект в собственности более трех лет".
"Тут подразумевается, что, раз три года с момента приобретения права собственности прошли, можно покупать смело. А если тот самый вожделенный трехлетний срок не истек, покупатели настораживаются... Истоки таких представлений понятны. В основном они упираются в трехлетний срок исковой давности, который действительно предусмотрен статьей 199 Гражданского кодекса КР и может быть применен к требованиям, заявленным за его пределами. Как иногда пишут в судебных постановлениях, истечение срока давности погашает материальное право на иск, независимо от его законности. Три года, предусмотренные пунктом 1 статьи 199, — это так называемый общий срок исковой давности. Кроме него, есть специальные сроки, но они, как правило, короче или такой же продолжительности. Стало быть, если общий срок давности пропущен, укороченные специальные исчерпаны тем более", — пояснил юрист.
Он уточнил, что в соответствии с законодательством КР принцип исковой давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанном до вынесения решения.
"Как правило, это означает, что такое заявление должен сделать ответчик. При оспаривании зарегистрированного права срок давности исчисляется не с момента его государственной регистрации. Про общий трехлетний срок давности более-менее всем известно, а с какого момента его исчислять? Вы совершили сделку, зарегистрировали свое право собственности, и все — срок исковой давности для возможного оспаривания вашего права как будто пошел? Вовсе нет. По общему правилу, течение срока исковой давности начинается с дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права", — сообщил Плужник.
Как это работает в случае с квартирой?
Предположим, вы ее приобрели по договору купли-продажи. Причем знаете, что квартира находится в собственности продавца неимоверно долго, гораздо дольше пресловутых трех лет. Но вот незадача: в квартире когда-то были осуществлены переустройство или перепланировка, и сделано это с нарушением норм безопасности. В результате возникла угроза не только вашей квартире (теперь уже вашей), но и другим помещениям дома.
Устранение угрозы безопасности имущества — одна из разновидностей исков. Собственники квартир в доме владеют ими, следовательно, они защищают свои права, не связанные с лишением владения. А потому нет никакого срока давности, даже если оспариваемые перепланировка или переоборудование состоялись ранее. И ответчиком по таким требованиям будет выступать нынешний собственник помещения. То есть не получится сослаться на то, что квартира уже была куплена в таком виде. Все нарушения мог допустить предыдущий собственник, но исправлять их придется нынешнему.