В Кыргызстане вновь заговорили об обновлении жилищного фонда. На этот раз глава Госстроя Нурдан Орунтаев в эфире гостелеканала заявил, что из-за нехватки земельных участков под строительство в Бишкеке планируется сносить многоэтажные дома, возведенные в советское время, — так называемые "хрущевки" и "сталинки". Орунтаев назвал это "требованием времени" и "реновацией", чем не на шутку взбудоражил общественность страны.
Эксперт Гани Абдрасилов, под руководством которого еще в 2022 году группа разработчиков подготовила проект закона "Об обновлении жилищного фонда", рассказал Sputnik Кыргызстан, что такое реновация и стоит ли ее опасаться.
— Гани Калиевич, на днях СМИ опубликовали заявление главы Госстроя о сносе "хрущевок" и "сталинок". Расскажите, что такое реновация.
— Это ожидаемая новость. Последнее время я внимательно слежу за деятельностью нового председателя Госстроя. Нужно сказать, что Орунтаев большой молодец — решительный и настойчивый. И то, что он поднял вопрос о реновации, связано с очень большим дефицитом земли.
Но тут нужно уточнение — закон о реновации должен касаться всех городов страны, а не только Бишкека. Это должен быть общегосударственный закон. Столица, конечно, — место, где сконцентрировано очень много зданий, и реновацию несомненно нужно начинать с Бишкека, но программа необходима и другим городам Кыргызстана. В свое время с заказчиком законопроекта — Союзом строителей — мы не сошлись в некоторых моментах, но большой и детализированный документ о реновации почти готов.
Реновация — это строительство жилых зданий или помещений, при котором меняется функциональное назначение объектов реконструкции. Всеми нами любимые "хрущевки" и "сталинки", как и любые другие здания, имеют определенный срок эксплуатации. К слову, инженерные и коммуникационные сети этих зданий тоже, естественно, стареют и разрушаются. По сути, такие здания проще снести и построить на их месте новые, нежели заниматься капитальным ремонтом.
Вот мэру Москвы Сергею Собянину удалось провести реновацию, главным преимуществом которой было то, что ее финансировали из московского бюджета, а это сотни миллиардов долларов. Но столица России может себе это позволить. Наша группа разработчиков понимала, что бюджет Кыргызстана не потянет такие траты, поэтому разработанный нами законопроект кардинально отличается от московского.
— Но кыргызстанцев очень беспокоит защита имущественных прав при реализации программы…
— Я понимаю страхи жителей Бишкека, но скажу, что мы тщательно подошли к законопроекту и писали его в течение двух лет.
В документе 28 статей, где нет "воды" и абсолютно все расписано, в том числе права людей, механизмы финансирования строительства, вплоть до того, кто и что получает, какие издержки несет та или иная сторона и прочее. Наш вариант даже прошел слушание в Минэкономики и Госстрое, и, несмотря на то, что были замечания от строительных компаний, его одобрили. Мы максимально попытались учесть интересы горожан и остальных сторон программы.
Не скажу, что обсуждение проходило гладко, были и внутренние споры, потому как закон принципиально новый. Но главное отличие нашего закона от московского в том, что упор был сделан на привлечение иностранных инвестиций. То есть постарались по минимуму затрагивать государственный бюджет, при этом большое преимущество от этой программы получат мэрия и городской бюджет.
Так, например, вместо 10 снесенных домов будет построен один большой, но остальная территория по нашему варианту перешла бы в собственность мэрии. То есть муниципалитет мог бы разместить там социальные объекты — детсад, школу, поликлинику, а часть помещений сдавать в аренду.
— Жители "хрущевок" говорят, что их устраивают кирпичные дома, где летом прохладно, а зимой тепло, коммуникации центральные и так далее. Стоит ли их сносить?
— Да, в свое время для сотен тысяч человек, переселенных в 60-е годы из бараков в "хрущевки", это было великолепное жилье. Но давайте будем честны — во многих "хрущевках" уже не работает канализация, часто выходит из строя водопровод, есть много других технических проблем, которых нет в новых домах. А эти крохотные кухоньки…
— Но, например, в "сталинках" высокие потолки, широкие проемы, толстые стены… Опять же, у горожан будут свои требования, такие как "первый и последний этажи, а также угловые квартиры не предлагать" или, например, "хочу остаться жить в новом доме, но в этом же районе". Как быть с этим?
— А дом будет в том же районе. В проекте закона по нашему варианту предусмотрена возможность проживания гражданина в том же районе, пока будет идти строительство. Инвестор, прежде чем построить дом на месте старого, должен возвести рядом резервный, куда временно переселит всех жильцов. Временно, подчеркиваю, на год-полтора, пока на месте снесенного старого не будет построен современный многоэтажный дом с новыми инженерными коммуникациями и использованием современных технологий и материалов.
Более того, наш законопроект предусматривает, что если старая квартира, например, 50 квадратных метров, то инвестор обязан выдать жилье площадью на 15-20 процентов больше. Обычно это происходит за счет большой кухни, ведь современная архитектура предусматривает большие балконы и кухни. А за счет увеличения жилплощади человек получает комфортное жилье для проживания.
После изучения неудачного опыта Санкт-Петербурга я также предложил ввести статью, согласно которой жильцы, например, исторических или престижных районов получают часть прибыли от застройщика. И из-за этого случился большой спор, так как строительные компании не горят желанием делиться заработком.
Представьте себе дом на Невском проспекте — дорогое, историческое место, и жильцам предложили вместо старого дома построить высотку. Но люди оценили свои квартиры достаточно высоко, поэтому проект реновации в Санкт-Петербурге не пошел, а вот в Москве он успешно реализован.
Думаю, проект в северной столице России провалился, так как петербуржцев не заинтересовали частью прибыли от строительства и реализации жилья. Поэтому нам тоже нужно предусмотреть бонус для бишкекчан, чтобы они с удовольствием участвовали в программе реновации. Но наши строители заявляют, что не смогут в таком случае покрыть убытки, хотя это все от лукавого.
Думаю, что иностранные инвесторы заинтересуются такой программой и тогда, помимо дополнительной жилплощади, люди смогут получить одноразовый бонус за то, что согласились переехать в современный комфортабельный многоэтажный дом в том же районе.
Кроме того, в нашем варианте программы реновации мы предусмотрели обязательные социальные объекты в местах застройки — детсады, школы на первых и вторых этажах новых многоэтажек. а также обязательные инженерные требования, в том числе к проезду спецтехники, ведь все мы сталкиваемся с тем, что перекрываются въезды в старых домах и к ним не могут проехать ни скорая помощь, ни пожарная машина.
— Выдержат ли нагрузку электрические, тепловые и другие коммунальные сети? Разница-то большая между 15-квартирным домом и многоэтажной высоткой.
— В программе все эти и многие другие вопросы прописаны, отрегулированы и должны быть решены еще до начала строительства — сколько мощности будет отпущено, откуда она будет браться, как нужно менять системы отопления, электроснабжения, водоснабжения, какие дополнительные инфраструктурные решения нужны и так далее. Это все обязательно должен исполнить инвесторы.
— А они уже выстроились в очередь?
— Кыргызстан сегодня демонстрирует стремительный рост. В энергетике возводятся десятки средних, малых и больших ГЭС, больше внимание уделяется и возобновляемым источникам энергии, а в сфере строительства мы сейчас впереди всех в Центральной Азии.
— Все как-то очень радужно и красиво. Но вы как-то взаимодействуете с Госстроем, может, делились опытом? Все-таки на руках у вас продуманный до мелочей почти готовый документ.
— Я очень надеюсь на личную встречу с Нурданом Орунтаевым. Над этим интересным и важным законопроектом работала большая группа экспертов, и не хотелось бы, чтобы он лег в стол.
— Если ваш проект все-таки примут, то кто и как будет определять, какие дома попадут под реновацию первыми?
— Это не моя компетенция, моя задача — довести документ до принятия. Что касается очередности, то это будет определяться либо согласно Генплану, либо каким-то документом, который должна подготовить мэрия. И все получат только преимущество от реализации закона — как граждане, так и государство.