Ситуация ненормальная — интервью с экспертом о рынке недвижимости в Бишкеке
© Sputnik / Александр Сухов
/ Подписаться
Что творится с ценами на недвижимость в Бишкеке? Что популярнее у покупателей — "первичка" или "вторичка"? Правда ли, что современные застройщики строят некачественно? Эти и другие вопросы мы обсудили с главой крупного агентства недвижимости Еленой Гононовой.
В прошлом году в Бишкеке резко выросли цены не только на сдаваемое, но и на продаваемое жилье. Мы попытались выяснить, стоит ли обычным бишкекчанам надеяться, что покупка собственной квартиры может стать достижимой целью.
— Расскажите, пожалуйста, как сейчас себя ведет рынок недвижимости в столице? Цены растут и падать как-будто не торопятся.
— Существует такое понятие, как "инфляция". Официально она составляет около 7 процентов, но некоторые экономисты сходятся на том, что реальная цифра — около 20 процентов. Если рассуждать исходя из этого, то увеличение стоимости жилья за прошлый год на 20 процентов — это логично, подорожали и другие услуги и товары.
Но есть и другой фактор: когда к нам приехало большое количество людей из других стран и в Бишкеке резко выросла стоимость аренды, продавцы квартир тоже "задрали" цены на жилье из соображений "а вдруг получится". Есть определенный процент людей, которым срочно нужно купить квартиру, и они соглашались на любые условия. А слухи у нас разлетаются моментально: вон тот продал квартиру за такую цену, значит, и я дешевле продавать не стану.
Сейчас на сайтах часто можно встретить объявления, когда люди продают, условно, трехкомнатную квартиру 105-й серии в "Асанбае" за 110 тысяч долларов. Когда мы спрашиваем их, откуда они взяли такую цену, они отвечают, что хотят попробовать. И этот аргумент мы слышим постоянно. Другие люди, которые собираются продавать квартиру, видят эти объявления и ставят такую же цену. То есть никакие агентства недвижимости или риелторы не могут раздуть рынок — его раздувают сами участники рынка.
— Но если недвижимость такая дорогая, почему ее по-прежнему покупают?
— Не покупают. В январе, феврале и марте этого года сделок по недвижимости у нас было объективно значительно меньше, чем обычно. 80 процентов рынка — это люди, которые хотят продать квартиру и купить другую. Те, для кого это не очень срочно, выжидают, потому что совершенно непонятно, за сколько получится продать и сколько потом доплачивать. Я тоже считаю, что сегодняшние цены на недвижимость — это ненормально.
Руководитель крупного риелторского агентства Елена Гононова: У нас в агентстве есть правило: мы беремся за продажу недвижимости, цена которой максимум на 15-20 процентов выше рыночной. За такую стоимость люди покупают.
© Sputnik / Акбар Акжигитов
— А если, к примеру, в ваше агентство недвижимости обращается человек и сообщает, что собирается продавать квартиру за цену, которая вам кажется совершенно нереальной, вы ему об этом говорите?
— У нас в агентстве есть правило: мы беремся за продажу недвижимости, цена которой максимум на 15-20 процентов выше рыночной. За такую стоимость люди покупают. Сейчас рынок настолько непонятный, что какие-то объекты недвижимости, стоимость которых сильно выше рыночной, могут купить, а какие-то по нормальной цене не продаются. И вообще, сейчас диапазон цен такой большой, какого не было никогда на моей памяти, а я на рынке недвижимости уже 22 года. Будем наблюдать дальше. Цены на недвижимость у нас практически не менялись с осени прошлого года. Возможно, будет какой-то откат, думаю, примерно на 5 процентов, потому что некоторые продавцы уже начали снижать цены, но и это не факт.
— Многие прогнозировали, что после резкого роста цен последует такое же резкое падение. Пока этого не видно. Вы помните, чтобы цены на жилье в Кыргызстане значительно падали?
— Да, я помню несколько таких периодов. Первый — в 90-е годы, когда многие уезжали из страны, цены на недвижимость были тогда вообще бросовые. В 2008-м случился банковский кризис и цены на квартиры упали вдвое, потом стали медленно расти. В 2013-2014 годах тоже был откат, но не такой серьезный — процентов на 15-20.
Нужно понимать: цены падают тогда, когда люди не могут себе позволить купить недвижимость. Это показатель не только рынка недвижимости, но и экономики в целом.
Сейчас мы видим, что с появлением так называемых "новостроек" некоторые семьи, уже имея жилье, могут позволить себе купить еще одну квартиру "с котлована". Если в одной семье появляется не одна квартира, значит, не так все плохо в нашей экономике.
— Говорят, что в сфере купли-продажи недвижимости есть еще и сезонный фактор. Осенью квартиры якобы продаются лучше, а зимой — хуже. Это правда?
— Сезонное колебание цен существует, но оно совсем небольшое — около 5 процентов в пределах торга. К примеру, первые две недели сентября у нас "мертвый сезон", потому что многие заняты школой. Ближе к Новому году люди стараются быстрее продать-купить квартиры, а после праздника наступает затишье. В месяц Рамазан недвижимость тоже толком не продается, потому что люди заняты другим.
Елена Гононова: Сезонное колебание цен существует, но оно совсем небольшое — около 5 процентов в пределах торга.
© Sputnik / Алексей Майшев
/ — Какова разница в цене на недвижимость между той, которую могут установить оценщики квартир, и реальными ценами на рынке?
— Давайте все-таки отделим рынок оценщиков недвижимости от рынка продаж. Есть несколько видов оценки недвижимости: капитализация по стоимости арендной платы, по среднерыночной цене… Когда оценщики берут среднюю цену по рынку, они ориентируются на рекламу, а разница в цене, указанной в рекламе, и цене, с которой люди в итоге идут в Госрегистр, может достигать 15-20 процентов.
Ситуация складывается следующим образом: человек выставляет рекламу с высокой ценой на квартиру. Торгует месяц, два, потом понимает, что квартира не уходит, и снижает цену. В этот момент недвижимость очень быстро покупается, а объявление с низкой ценой не успевает провисеть на сайте достаточное количество времени. Другие люди видят, что было объявление с такой стоимостью, вот оно пропало, значит, удалось продать. Отсюда и складывается миф, что недвижимость в Бишкеке очень дорогая. На самом деле это не так. В своем блоге я регулярно выкладываю реальные цены на недвижимость, может быть, с небольшой наценкой.
— Так все-таки за кем последнее слово в установке цены на недвижимость?
— За покупателем. Давайте я объясню, как складывается рыночная цена. Потенциальный покупатель смотрит несколько объектов недвижимости и выбирает для себя лучшее соотношение цены и качества. Вот он посмотрел несколько квартир и примерно для себя понял, какую стоимость считает приемлемой. От этой цифры он в дальнейшем отталкивается и может сказать, что вот эту квартиру, к примеру, продают слишком дорого.
Чтобы купить однокомнатную квартиру, люди в среднем смотрят до 15 объектов недвижимости, двухкомнатную — в среднем 10 объектов, трехкомнатную — может быть, меньше. На очень дорогие квартиры или коммерческие объекты может быть 3-5 покупателей. У кого деньги, тот и решает.
— Я слышала, что если сравнивать цены между квартирами одной серии, то между однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартирами разница в цене составляет около 5 тысяч долларов. Это так?
— Нет. Давайте ограничимся квартирами 105-й и 106-й серий в центре и в микрорайонах столицы, потому что цены в этих районах уже сравнялись. Однокомнатная квартира стоит 45-50 тысяч долларов, двухкомнатная — от 50 до 65. Трехкомнатная может стоить и 90 тысяч, но это точно хороший район, допустим, "Асанбай", средний этаж, сушилка и свежий ремонт, плюс там еще мебель должна быть или техника нестарая. То есть на самом деле разница не маленькая — 15-20 тысяч долларов.
Елена Гононова: Чтобы купить однокомнатную квартиру, люди в среднем смотрят до 15 объектов недвижимости, двухкомнатную — в среднем 10 объектов, трехкомнатную — может быть, меньше.
— А что такое вообще центр города? Люди, живущие в районе Восточного автовокзала, тоже порой утверждают, что живут "в центрах".
— Центр — это квадрат, ограниченный улицей Боконбаева, проспектами Манаса, Чуй и улицей Гоголя. Турусбекова — это не центр, Фрунзе — тоже.
— Есть мнение, что трехкомнатные квартиры продаются хуже, поэтому стоят ненамного дороже, чем "двушки".
— Это миф. На самом деле продается все. Однокомнатная квартира — это недорогая недвижимость, а людей, у которых мало денег, всегда больше, чем людей, у которых много денег. Поэтому на однокомнатные квартиры всегда спрос больше.
Когда мы только начинали заниматься риелторством, то делали это с помощью одной из самых популярных городских газет. Однокомнатных квартир там было полколонки, двухкомнатных — 2-4 колонки, и целый разворот трехкомнатных. Это потому, что на такое жилье просто меньше покупателей, но спросом они все равно пользуются — люди ведь женятся, рожают…
Однокомнатных квартир в принципе всегда было меньше. Сейчас у нас есть ряд застройщиков, которые возводят дома с совсем небольшими квартирами, и они очень хорошо уходят. Конечно, это "человейники", но многие считают, что лучше хоть и небольшая, но все же своя квартира.
— Совсем недавно в Кыргызстане произошло землетрясение, которое заставило понервничать и граждан, и государственные органы. Встал вопрос: а выдержат ли новостройки, если баллов будет больше? Скажите, пожалуйста, интересуются ли люди, приобретая жилье в новых домах, его качеством и сейсмоустойчивостью?
— Я не строю жилью, поэтому быть экспертом в этой области не могу. Но у меня есть знакомый инженер, и он считает, что все новостройки — это, так скажем, "братские могилы". Есть другой знакомый — застройщик, и он купил квартиру в своем комплексе для своей семьи, то есть в качестве он уверен. Есть разные дома разного качества.
Что касается сейсмостойкости: есть инсайдерская информация, что с 2010 года стали строить очень хорошо, потому что проверки стали более серьезными. Опять же, я не эксперт в этой области, но думаю, что с вопиющими нарушениями в последнее время строят все реже и реже.
Если говорить о выборе людьми недвижимости в связи с ее сейсмоустойчивостью, то новости, по оценкам психологов, живут три недели, потом люди о них забывают. Так и про землетрясение уже позабыли.
Елена Гононова: Что касается сейсмостойкости: есть инсайдерская информация, что с 2010 года стали строить очень хорошо, потому что проверки стали более серьезными.
© Sputnik / Акбар Акжигитов
— И все же один депутат сказал, что если случится серьезное землетрясение, то от Бишкека останется Фрунзе. Так рассуждают многие: мол, в советское время строили на совесть, а сейчас…
— Давайте будем честны: вторичная недвижимость пережила огромное количество перепланировок, люди "поубивали" все углы жесткости, на устойчивость дома ведь влияет каждая протечка, каждое затопление… Это я говорю о квартирах в панельных домах.
Что касается жилья, которое строили в 90-е годы, то вот оно как раз считается самым устойчивым. В 12-м микрорайоне Бишкека, насколько я знаю, очень устойчивые объекты недвижимости, потому что они стоят на специальной подложке.
— А спрос на первичное и вторичное жилье как-то меняется?
— Я этого, честно говоря, не замечаю, потому что цены не сильно отличаются. Сейчас квадратный метр и "первички", и "вторички" стоит, грубо говоря, около 1 300 долларов.
Другое дело, что недавно президент подписал приказ, что можно будет использовать пенсионный фонд для покупки первичного жилья. Возможно, это сделано для стимуляции строительного рынка, и это хорошо, людей действительно становится больше. Но когда нечто подобное произошло в Казахстане, только со вторичным жильем, цены на него выросли примерно в два раза. Будем наблюдать, как отреагирует наш рынок.
Что касается выбора между "первичкой" и "вторичкой", то в первичном жилье 50 квадратов — это, к примеру, однокомнатная квартира, во вторичном это двушка. Если у человека есть дети, понятно, что он будет выбирать большее количество комнат. То есть люди в большей степени ориентируются на то, что могут себе позволить.
— Часто вам на продажу попадают действительно большие квартиры?
— Когда в Кыргызстане только начали строить новое жилье, квартиры там были по 150-200 квадратных метров. Есть дома, в которых целый этаж — это одна квартира. Недвижимость в 150 квадратов мы еще продадим, а вот в 200 уже нет. Покупателей на такое жилье очень мало.
Елена Гононова: Недвижимость в 150 квадратов мы еще продадим, а вот в 200 уже нет. Покупателей на такое жилье очень мало.
© Sputnik / Алексей Майшев
/ Что касается домов, то особняки в vip-городках, например, продаются стабильно, несмотря на то, что стоимость квадратного метра в них может достигать 2 500 долларов. А в среднем около полутора тысяч долларов под самоотделку без учета прилегающего участка.
— Насколько реально купить или продать недвижимость самостоятельно, без посредников?
— Можно, это не проблема, но, например, даже я никогда этим не занимаюсь, а плачу своим риелторам. Потому что, если, предположим, я дам объявление, то мне на телефон будет поступать по 150 звонков в день, среди которых будут и псевдопокупатели, и псевдориелторы... Потом придут ко мне, например, 4 больших дяденьки и будут настойчиво предлагать мне цену на 30 процентов ниже той, что я заявила. К тому же нужно давать много рекламы. Сайты перегружены, и нужно, чтобы ваше объявление, и не одно, там не затерялось. Если у вас есть возможность тратить на этот процесс силы и время, то почему бы и нет.
— А насколько ремонт влияет на цену недвижимости?
— Если речь о капитальном ремонте, который был сделан хотя бы 5 лет назад, то влияет. Ремонт — это очень дорого и по эмоциональным, и по материальным затратам. Еще один вопрос — что лучше: купить "убитую" квартиру во "вторичке" или квартиру без ремонта в "первичке"? Ответ — конечно в "первичке". Потому что ломать и вывозить все из вторичного жилья дорого. Поэтому квартира с ремонтом во "вторичке" всегда более интересный вариант, даже если он дороже.
— Есть разница в спросе на квартиры с центральным и автономным отоплением?
— Практически нет. Единственное — люди плохо покупают квартиры, в которых есть только электричество. Вот выключат его, и что делать? На костре еду готовить и греться так же? Если в квартире есть несколько источников энергии, то центральное отопление или нет — не так важно.
