Бектур Садыров уже семь лет работает коммерческим директором в одной из крупнейших строительных компаний города. Он рассказал о тонкостях покупки квартиры в новом доме, которые будут полезны бишкекчанам, решившим обзавестись своим гнездышком.
— Давайте поговорим о новых домах. Можно ли сказать, что коронавирус обвалил цены на рынке недвижимости?
— Наверное, снизилась в цене самая дешевая недвижимость. Я внимательно слежу за рынком и иногда нахожу квартиры по очень низкой стоимости. Например, на этапе котлована продавали квартиры по 350 долларов за квадратный метр. До карантина они стоили по 500 долларов. То есть среди игроков в эконом-сегменте уже началась ценовая война, демпинг.
При этом, заметьте, лидеры рынка не опускают цены, не делают скидки в 20-30 процентов. Такие квартиры как стоили, так и стоят. Например, наша компания не ощутила падения спроса из-за эпидемии.
Если бы я покупал квартиру, то не стал бы брать самое дешевое жилье. Лучше подождать, подкопить денег и приобрести квартиру где-то по 600-700 долларов за квадратный метр.
В Бишкеке начали возводить стеклянные дома — интервью со строителем
— А что может быть не так с супердешевыми квартирами?
— Например, дело может быть в проблемной земле. Возможно, она находится в аренде. От земли многое зависит: если построить два совершенно одинаковых дома в центре Бишкека и на окраине, то квадратный метр квартиры в центре получится на 200 долларов дороже.
Ну и в случае с очень дешевым жильем покупатель может столкнуться с рядом неудобств. Например, когда лифт постоянно выходит из строя или когда слышишь, как просыпается сосед.
— Сейчас у людей стало похуже с деньгами. Если средств на квартиру нет, но свое жилье очень хочется, что бы вы им предложили? Ипотеку?
— В соседних странах, например, в Казахстане и России, 80 процентов всех сделок по покупке недвижимости — это ипотека. И в нашей стране ипотека могла бы серьезно поднять уровень продаж, но на сегодня наши банки предлагают ее под очень высокие проценты.
У нас ипотека составляет 10-16 процентов годовых. Обычно покупатель выплачивает ее пять лет. То есть за все это время вы выплатите банку 60, а то и 100 процентов от стоимости квартиры.
Есть другой вариант, более выгодный — взять квартиру в рассрочку у строительной компании. Застройщики "высшей лиги" предлагают рассрочку до 2,5 года, а некоторые компании готовы выдать и на 5 лет. При этом покупатель не платит никаких процентов.
Давайте я приведу вам реальный случай. У нас продавалась однокомнатная квартира за 23 тысячи долларов. Ее приобрел покупатель, у которого на нее не хватало денег. Он внес 30 процентов от стоимости квартиры (около 8 тысяч долларов) и потом два с половиной года выплачивал по 550 долларов в месяц. Сейчас квартира его.
Цены на квартиры в Бишкеке — стоимость "квадрата", рассрочка и другие условия
— А что будет, если покупатель в какой-то момент не сможет платить?
— Квартиру выставят на продажу, и ему вернут все, что он вложил. Вообще, из-за коронавируса многие бишкекчане, которые снимают жилье, решили приобрести собственную квартиру. Оставшись без заработка в течение нескольких месяцев, они поняли, насколько важно иметь свое жилье.
По мировым меркам аренда квартиры в Бишкеке стоит недешево. То есть, снимая жилье в течение семи-десяти лет, бишкекчане фактически выплачивают ее стоимость.
— То есть для тех, кто сдает квартиры в аренду, это, наоборот, выгодно?
— Да, приведу в пример сценарий из жизни. У нас есть постоянные клиенты — они покупают по квартире в каждом комплексе. Сначала приобрели одну квартиру, потом еще одну, и еще… Грубо говоря, каждую последующую они приобретают в рассрочку и за счет жильцов в своих квартирах оплачивают ее. Так недвижимость покупает недвижимость.
— А какие квартиры наиболее выгодно покупать для сдачи?
— Если вы приобретаете недвижимость эконом-класса, то сдадите ее достаточно быстро. Но там есть определенный ценовой потолок: "однушку" можно сдать за 250 долларов, максимум за 300. Если же приобретаете однокомнатную квартиру премиум-класса, то ее можно сдавать по цене обычной трехкомнатной. Кроме того, как правило, с такими жильцами проблем гораздо меньше, хотя раз на раз не приходится.
Разорившихся много! Темные секреты покупки квартиры в Бишкеке раскрыла риелтор
— А у вас уже покупали жилье по государственной ипотеке?
— Приходили люди с государственной ипотекой, но ни один из них не смог успешно приобрести у нас жилье, потому что не могли вписаться в финансовые рамки. Я не знаю, как там выделяют денежные средства, но у большинства на покупку квартиры есть всего 20 тысяч долларов, иногда 25, причем это на квартиру уже с ремонтом. К сожалению, пока у нас нет таких предложений.
— Понятно, что покупать жилье, когда еще только-только вырыт котлован, — это выгоднее, чем уже готовую квартиру. Однако, насколько я знаю, это довольно рискованно.
— Да, в Кыргызстане рынок специфичный. Наверное, 95 процентов жилья выкупается на этапе строительства. К сожалению, иногда происходит следующее: владелец строительной компании еще не успел ничего построить, но уже получил от дольщиков большие, очень большие деньги. Такое богатство может затмить сознание владельца компании, он начинает вести себя так, будто эти деньги уже принадлежат ему. В итоге стройка замораживается, а дольщики страдают.
— Как-то я спросила у одного риелтора: "Если 10 строительных компаний обещают, что введут дом в эксплуатацию до октября, то сколько из них действительно будут введены в эксплуатацию до октября?". Он улыбнулся и ответил: "Ни одного!". Почему так происходит?
— Это сугубо бюрократический момент, речь идет о работе с государственными органами. Мы даже установили своеобразный рекорд: сдали в эксплуатацию 12-этажный дом всего за семь месяцев — обычно эта процедура длится от года и больше. Я видел немало домов, которые были построены еще в 2016-2017 году, но до сих пор не введены в эксплуатацию. При этом там уже живут люди.
— А как зависит жизнь людей от того, сдан дом в эксплуатацию или нет?
— Во-первых, у таких жильцов проблема с городскими коммуникациями: пока дом на балансе строительной компании, за свет нужно платить не 73 тыйына, а 2,7 сома — это коммерческий тариф. В идеале эти потери должны компенсировать строительные компании, но такое происходит далеко не всегда.
Во-вторых, пока дом не ввели в эксплуатацию, объект считается незавершенным. То есть жильцы не могут полноценно принять на баланс землю вокруг дома, создать ТСЖ.
Как переехать в новую квартиру и не сойти с ума — советы бишкекчанина
— А в какой части города сейчас в основном хотят жить бишкекчане?
— Мы проводили опрос целевой аудитории. Большинство хотят жить в южной части города, но это только душой. Умом все понимают, что центр наиболее выгоден: там лучше школы, детсады, да и большинство работает в центре.
Однако из-за пандемии многие горожане пересмотрели свои взгляды, осознали, насколько важны чистый воздух вокруг дома, простор и прогулки.
— Есть ли сведения, какие по размеру квартиры сейчас покупают охотнее?
— Бишкекчане тянутся к оптимальной планировке, они не хотят переплачивать за 10 квадратных метров, которые потрачены на холл или лишние углы. Сейчас прослеживается потребность в уменьшенной планировке, однако это не означает, что вернулись советские стандарты.
Например, больше никто не хочет трехкомнатную квартиру в 60 квадратных метров с кухней в шесть "квадратов". Этот период мы пережили. Сейчас если "трешка", то 80-100 квадратов — вот такое жилье востребовано.
— Из-за кризиса у людей стало меньше денег. Можно ли сказать, что строительные компании станут снижать цены?
— Мы предусматриваем, что может начаться затяжной кризис, но опыт 2010-го и 2015 годов оставил свой отпечаток: мы осознали, что, несмотря на сложности, люди все равно покупают недвижимость.
Мы хотим быть в числе тех компаний, которые работают, несмотря ни на что. Например, для нас не имеет значения, кто будет президентом или мэром, мы абсолютно аполитичная компания. Наша главная задача — вовремя заканчивать строительство домов.