Риелтор Андрей Глуховской знает о недвижимости в Бишкеке почти все: он уже много лет помогает покупать и продавать квартиры и дома. Эксперт рассказал, как выгоднее сдавать жилье, почему следует тратить на него все свободные деньги и когда наступает "золотой сезон" в сфере недвижимости.
— Что делает кыргызстанец, когда у него появляются свободные деньги? Покупает квартиру в столице и сдает ее. Как вы думаете, это выгодное вложение?
— Конечно! Обратите внимание: машины, телефоны, одежда и многое другое с каждым годом дешевеет. Пройдет еще немного времени, и все это станет мусором. А вот квартиры, дома и земля только растут в цене. Особенно участки в центре Бишкека — сегодня они на вес золота.
Позже на том участке решили построить торговый центр. Все бараки выкупил застройщик, сотка земли оценивалась в 30 тысяч долларов. Люди из полуразвалившихся хижин переехали в двух-, трехкомнатные квартиры. Некоторые получили сразу несколько квартир.
— Я слышала, что для сдачи квартиры лучше всего купить недорогую "однушку". Говорят, арендаторы разбирают такое жилье как горячие пирожки, а при необходимости его можно быстро продать.
— "Двушки" тоже хорошо сдаются. Конечно, недорогие варианты более привлекательны, ведь квартиры снимают в основном молодые семьи, студенты — те, у кого не много денег.
С другой стороны, есть еще один выгодный вариант: вы покупаете четырех- или даже пятикомнатную квартиру и сдаете ее студентам. Они очень любят такой формат: денег, чтобы в одиночку снимать полноценную квартиру, не хватает, а жить в "гостинке", где один туалет на весь этаж, не хочется. Вот они с друзьями и арендуют комнаты всего за 5-6 тысяч сомов в месяц. Владельцу жилья это тоже выгодно. Если за однокомнатную квартиру ему будут платить в среднем 10 тысяч сомов в месяц, то четрехкомнатная принесет 24 тысячи дохода.
— Когда наиболее выгодно сдавать и продавать недвижимость в Кыргызстане?
— Цены растут в августе и держатся до конца зимы. На это влияют сразу несколько факторов. Деньги в столицу "идут" осенью, когда по всей стране с гор пригоняют скот и убирают поля, а на Иссык-Куле заканчивается сезон. Каждый житель нашей страны мечтает купить квартиру не в родном городе или селе, а в Бишкеке, где ее всегда можно продать или сдать в аренду. Кроме того, спрос подстегивают студенты, которые приезжают сюда на учебу.
— Какая недвижимость продается быстрее всего?
Также спросом пользуются квартиры, которые находятся со второго по пятый этажи. Просто дальше высоко подниматься, а лифт может сломаться. Но тут есть один нюанс: квартира на втором этаже стоит 70 тысяч долларов, а на девятом — 50 тысяч. Спросите себя: готовы ли вы подниматься наверх за 20 тысяч долларов? Многие готовы.
— По городу ходят зловещие слухи: дескать, новые многоэтажки построены так отвратительно, что жильцы обнаруживают в стенах гигантские трещины. Они понимают, что судиться с застройщиками бесполезно, наклеивают обои и быстро продают опасные квартиры другим людям.
— Я слышал такие истории и даже сам прогулялся по "аварийным" квартирам. На самом деле все это байки. В новом жилье действительно может потрескаться штукатурка, но это ведь пустяки. Наши строительные компании часто нанимают иностранных специалистов, которые следят за качеством работ. Их невозможно подкупить. Затем они выдают специальный сертификат. Его наличие — большой плюс.
— Как-то я спросила директора одной строительной компании: "Допустим, застройщик пообещал сдать жилье в эксплуатацию через три месяца. Какова вероятность, что он не сдержит слово и затянет сроки?". Бизнесмен ответил, что в ста процентах случаев жилье не будет сдано вовремя.
— Это действительно так. В среднем срок задержки составляет 3-6 месяцев, хотя бывают и совсем скверные случаи. Однажды ко мне обратились люди, которые вложились в строительство дома, чтобы получить там квартиру, а стройка была заморожена на восемь лет. "Мы вложили 30 тысяч долларов, с тех пор прошли годы. Пожалуйста, помогите продать эту проклятую квартиру хотя бы за 15 тысяч", — просили они. Я отказался: непонятно, когда дом будет достроен, а обманывать других не хотелось...
К счастью, строительство все-таки завершилось, и дольщики смогли въехать в свое жилье. Я был там и понял, что застройщик сильно экономил. Например, подъезды отделали кафельным ломом.
— Некоторые люди не советуют покупать квартиры в домах, построенных в советское время. Дескать, они уже настолько старые, что вот-вот начнут разваливаться...
— Не знаю, кто дает такие советы. Скажем, наши микрорайоны простоят еще лет 50, и ничего с ними не случится. Многое зависит от того, как жильцы ухаживают за домом. К примеру, на проспекте Чуй есть замечательные "сталинки" 1932 года постройки, они до сих пор как новенькие. А есть в городе и "сталинки" 1950-х годов, где даже находиться невозможно, — сантехника полностью сгнила.
— Стоит ли делать ремонт, прежде чем продавать квартиру?
— Как правило, у граждан, которые покупают недвижимость, денег впритык. Если вы сделаете ремонт, цена вырастет примерно на 5 тысяч долларов. Для многих это критично: они предпочитают еще пару лет подкопить деньги и отремонтировать квартиру по своему вкусу.
— Сегодня интернет полон объявлений о покупке и продаже жилья. Для чего тогда нужны риелторы?
— Попробуйте дать объявление в Сети. Если у вас нормальная квартира по "человеческой" цене, ежедневно вам будут звонить сотни людей. Чтобы вычислить десяток реальных покупателей, надо пообщаться с невероятным числом граждан. У вас есть на это время?
Люди разные. Помню, я полгода водил одну женщину и ее дочь по квартирам, которые были выставлены на продажу. Они говорили, что хотят купить "элитку", а на самом деле им просто было скучно. Они думали, какой ремонт сделать дома, и решили походить по чужим квартирам — "подсмотреть" идеи.
Обязательно почитайте истории Виктора Горева. Он помогает бишкекчанам защищать свои права.
