Одним из важных показателей, что человек твердо стоит на ногах, является наличие у него собственного жилья. Однако с нынешними заработными платами годы и годы понадобятся для того, чтобы скопить необходимую сумму. Поэтому часто единственный вариант — это ипотека. Конечно, переплата может оказаться внушительной и может составить порядка 100 процентов от полученной суммы, но зато выплаты будут растянуты на много лет.
Плюсы и минусы досрочного погашения
Есть два вида досрочного погашения: полное и частичное. Учитывая, что стоимость жилья высокая, рассмотрим второй вид. В интернете очень много материалов на эту тему, ниже представим основные моменты:
- сокращение переплаты, так как первые платежи большей частью состоят из процентов, а на долю основного долга (тела кредита) приходится малая часть. То есть досрочное погашение может существенно сократить переплату;
- этот вид погашения обезопасит вас от потери доходов в будущем. Если у вас резко упадут доходы до конца изначального срока, то могут возникнуть трудности с выплатами. А при досрочном погашении не так страшно будущее снижение доходов;
- переход квартиры в вашу собственность. До полного погашения кредита жилье находится в аресте, то есть фактически оно вам еще не принадлежит и с ним невозможны никакие сделки (продажа, обмен), поэтому в ваших интересах быстрее расплатиться.
Как видим, плюсы есть, и существенные. А вот минус финансовые эксперты нашли один — в будущем из-за инфляции стоимость платежа фактически снижается. То есть у условных нынешних 15 тысяч сомов платежеспособность выше, чем у той же суммы через 10 лет. Просто вспомните, какими были цены уже в далеком 2011 году.
Условия ипотеки в Кыргызстане
В нашей стране есть два вида ипотеки: государственная и коммерческая.
Государственная в свою очередь имеет насколько разных направлений (подробнее вы можете почитать об этом на сайте госипотечной компании):
- приобретение готового жилья — для работников государственных и муниципальных учреждений. Срок до 15 лет, ставка 6-8 процентов, первоначальный взнос — 10-30 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов сомов;
- индивидуальное строительство жилья — для работников государственных и муниципальных учреждений. Срок до 15 лет, ставка 6-10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости строительства жилья. Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов сомов;
- приобретение готового жилья в Бишкеке и Оше —для работающих по найму или осуществляющих предпринимательскую деятельность в этих городах. Срок до 15 лет, ставка — 14 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов сомов;
- приобретение нового жилья в регионах КР — граждане с низкими и средними доходами, проживающие и работающие по найму или осуществляющие предпринимательскую за пределами Бишкека и Оша. Срок до 15 лет, ставка — 10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — эквивалент 24 тысяч евро на день получения ипотеки;
- приобретение вторичного жилья с реконструкцией в регионах КР — граждане с низкими и средними доходами, проживающие и работающие по найму или осуществляющие предпринимательскую деятельность за пределами Бишкека и Оша. Срок до 15 лет, ставка — 10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита— эквивалент 24 тысяч евро на день получения ипотеки;
- строительство жилья в регионах — граждане с низкими и средними доходами, проживающие и работающие по найму или осуществляющие предпринимательскую деятельность за пределами Бишкека и Оша. Срок до 15 лет, ставка — 10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — эквивалент 24 тысяч евро на день получения ипотеки;
- аренда жилья с последующим выкупом (пока работает только в Нарыне) — граждане, работающие по найму в организации, финансируемой из государственного или муниципального бюджета. Срок до 15 лет, ставка — 6 процентов, первоначальный взнос не требуется. Максимальная сумма кредита — до 40 тысяч сомов за один квадратный метр.
Отметим, что имеется еще социальная ипотека от одного из банков, которым владеет Нацбанк, ставки составляют от 7,5 процента.
В других комбанках собственная ипотека, конечно, выше. Так, в сомах она составляет и 17, и 20 процентов, в инвалюте меньше. Плюс возможны еще комиссии банка, что в итоге приводит к удорожанию кредита.
Каковы условия досрочного погашения ипотеки в Кыргызстане
В Нацбанке сообщили, что в законодательстве минимальная сумма частичного досрочного погашения кредита не предусмотрена. В Гражданском кодексе заемщик вправе досрочно погасить кредит в любое время, независимо от вида кредита, срока использования и суммы. Также уже в актах Нацбанка прописано, что клиент имеет право на досрочное погашение кредита без взимания штрафных санкций (комиссий и иной платы). Но есть важное условие — необходимо уведомить банк за 30 календарных дней.
Подводные камни, или Важные нюансы
В пресс-службе Государственной ипотечной компании (ГИК) рассказали, что для досрочного погашения их вида займов нужно разом внести не менее двух ежемесячных выплат.
Глава ГИК Элмира Абжапарова объяснила причину.
"Любое изменение графика выплат сопровождается трудозатратами сотрудников банков и ГИК, так как мы тоже смотрим и корректируем. В целом ипотечные кредиты малорентабельны как для банка, так и для ГИК, у нашей компании маржа составляет 0,1 процента годовых", — сказала Абжапарова.
Правда, условия по госипотеке разнятся. В некоторых банках рассказали, что для "досрочки" хватит суммы, равной одному месячному платежу, а иногда порога вообще нет.
По коммерческой ипотеке разные условия досрочного погашения, они часто похожи на госипотеку. Так, в некоторых банках нужно вносить минимум два разовых платежа. Но в любом случае нужно узнавать условия по досрочному погашению, причем желательно до заключения ипотечного договора, чтобы заранее планировать бюджет и ту часть, которая будет уходить на досрочные выплаты.
В некоторых банках предусмотрены комиссии за досрочное погашение коммерческой ипотеки, везде свои условия: где-то 1 процент, а где-то 5 от вносимой суммы. Но опять-таки необходимо за 30 дней написать заявление о досрочном погашении, тогда вы избежите штрафов.
Еще один нюанс. В ряде банков заявление не нужно, но после внесения суммы необходимо обратиться к кредитному специалисту и сообщить, что вам надо сделать досрочное погашение, иначе деньги на досрочку будут списываться в срок как обычный платеж, то есть никакой экономии не будет. В любом случае заранее расспросите кредитных специалистов — пара минут, потраченных на выслушивание ответа, могут сэкономить вам как деньги, так и нервы.
Также в мире существуют две системы частичного досрочного погашения кредита: сокращение ежемесячного платежа и сокращение срока. Второй вариант выгоднее для клиентов. Возьмем, для примера, государственную ипотеку. Условно вы взяли 2 миллиона сомов на 15 лет под 6 процентов. Ежемесячные выплаты составят почти 16,9 тысячи сомов. Далее покажем, какой будет переплата без досрочного погашения, по каждому варианту. Предположим, что досрочное погашение будет один раз — двухмесячный платеж (33,8 тысячи), спустя полгода после получения ипотеки. Воспользуемся одним из ипотечных калькуляторов, которых в Сети множество.
Размеры переплат:
- без досрочного погашения — 1 миллион 37,3 тысячи;
- с сокращением ежемесячного платежа —1 миллион 20,8 тысячи (экономия составит 16,5 тысячи);
- с сокращением срока — 991,3 тысячи (экономия почти 46 тысяч, срок кредита уменьшится на четыре месяца).
То есть сокращение срока — самый выгодный вариант, однако в ряде банков он сложнее из-за юридических сложностей.
"В случае сокращения срока кредита необходимо заново обращаться в Госрегистр и к нотариусу для заключения дополнительных договоров и внесения изменений по кредиту. То есть вы понесете дополнительные затраты по изменению условий в договорах — это государственные пошлины", — сказали в одном из банков.
Примерно такую же информацию дали и в другом банке.
"Сотрудникам банка необходимо провести повторный анализ платежеспособности клиента. В случае положительного решения клиент понесет дополнительные затраты по оформлению соответствующих документов в государственных органах, так как срок наложения ареста меняется", — пояснили в финансовом учреждении. При этом речь шла как о госипотеке, так и о коммерческой.
Глава ГИК Элмира Абжапарова подтвердила, что сокращение срока выгодно для клиента, но в нынешних условиях требует и времени, и финансов на перерегистрацию.
"Мы хотим, чтобы для наших клиентов установили особый тариф на регистрацию. Все-таки наши клиенты — это льготная категория, а они платят наряду с остальными. Одна сделка обходится примерно в 2,5 тысячи сомов (госпошлина и расходы на нотариуса). Все это законно, тем не менее это достаточно серьезные суммы для клиентов. Я надеюсь, в течение года реализуем эту работу, так как видим, что людям очень тяжело", — обнадежила Абжапарова.
Правда, в некоторых банках рассказали, что достаточно изменения в кредитном договоре без походов по госорганам.
Еще один важный момент — досрочное погашение наиболее выгодно в начале срока. Снова воспользуемся калькулятором и для примера возьмем вариант с одной выплатой двухмесячного платежа (33,8 тысячи) из нашего кредита в разные годы:
- Спустя полгода — экономия составит 16,5 тысячи сомов.
- Спустя 5 лет — экономия в 11 153 сома.
- Спустя 10 лет — экономия в 5 338 сомов.
Советы Нацбанка по досрочному погашению
Главный банк страны предлагает:
- за 30 дней уведомлять о досрочных выплатах во избежание штрафов;
- изучить способы досрочного погашения и их нюансы. При досрочном погашении заемщику необходимо оценить свои финансовые возможности и решить, что выгоднее для него в данный момент: сократить общую выплату за пользование кредитом или уменьшить сумму ежемесячного платежа для уменьшения текущих расходов. Как правило, применяется несколько способов досрочного погашения: уменьшение срока ипотечного кредита, уменьшение ежемесячных платежей и комбинированный вариант сокращения срока и платежа;
- правильно оценить финансовые возможности. Досрочное погашение во многом зависит от корректной оценки финансовых возможностей самого заемщика и условий ипотечного кредита (вида графика платежей), поэтому при принятии решения о досрочном погашении заемщику необходимо грамотно оценить финансовые возможности на текущий момент с учетом планов на ближайшие несколько лет;
- подтвердить досрочное погашение. После досрочного погашения заемщику следует обратить внимание на корректность подтверждающих документов о досрочном погашении (дополнительные соглашения к договору об ипотеке с измененным графиком погашения, квитанции, официальные письма банка о подтверждении остатка и так далее) и хранить их до момента полного погашения ипотечного кредита.
В целом НБ КР рекомендует обратиться в коммерческий банк, где заемщик получал кредит, для получения более подробной консультации по досрочному погашению.
