Квартиры запретят покупать за наличные — мнения экспертов о законопроекте Минэконома
Подписаться
Глава агентства недвижимости, брокер и юрист рассказали, как изменится рынок недвижимости и будет ли безопасно продавать и покупать квартиры в Кыргызстане.
Все сделки купли-продажи движимого и недвижимого имущества в КР планируется перевести в безналичный расчет, который должен осуществляться только в национальной валюте.
Ранее Министерство экономики и коммерции вынесло на общественное обсуждение законопроект о запрете сделок с недвижимостью и авто за наличные и инвалюту. Необходимость нововведений ведомство аргументирует тем, что зачастую недвижимость и авто продают за доллары, что создает предпосылки давления на национальную валюту — сом.
"Переход же на безналичку нужен для прозрачности денежного обращения и сокращения теневой экономики. За отказ от приема сомов физлица будут штрафовать на 3 тысячи сомов, а юрлица — на 13 тысяч. Кроме того, за сделки в долларах, евро и другой инвалюте штрафовать будут как продавцов, так и покупателей", — пояснили в ведомстве.
В случае принятия законопроекта при оформлении дома, квартиры или участка в Госрегистре и Госагентстве регистрации транспортных средств и водительского состава (ГА РТСиВС) потребуют квитанцию об оплате в безналичной форме.
Sputnik решил выяснить, как это скажется на рынке недвижимости, будет ли новшество удобно обычным кыргызстанцам. На наши вопросы отвечали юрист, глава агентства недвижимости и брокер.
Риски для покупателя и отсутствие "юридического смысла"
Как пояснил директор единого правового центра "Вигенс" Владимир Плужник, сейчас при оформлении сделок купли-продажи в органах государственной регистрации расчет производится исключительно в сомах.
"Эта же сумма указывается в договоре купли-продажи согласно 415-й статье Гражданского кодекса КР, и нет никакого юридического смысла что-либо менять. Я как специалист, имеющий 22 года опыта в данной сфере, в том числе по сделкам с недвижимостью, смысла не вижу", — сказал Плужник.
Юрист считает, что Госрегистр не должен и не вправе требовать квитанцию о расчетах между покупателем и продавцом.
"Согласно законодательству, ведомство уполномочено действовать в области регистрации и контролирует право продавца на недвижимость и право покупателя на ее покупку. У этого госоргана нет функции ограничения сделки, а согласно статье 415 Гражданского кодекса, введение дополнительного требования о предоставлении каких-либо квитанций о расчетах не предусмотрено. Поэтому я однозначно не поддерживаю данную норму", — говорит Плужник.
Что касается изменений на рынке недвижимости в случае принятия законопроекта, то, по словам юриста, это не повлечет ни подорожание, ни снижение, ни уменьшение количества сделок — граждане как покупали, так и будут покупать и продавать недвижимость.
Квартиры запретят покупать за наличные — Плужник
"Есть в этом законопроекте и позитивные моменты — изменения улучшат безопасность расчетов. Однако существенно увеличится срок проведения сделки. Поскольку финансовые учреждения не сразу выдают документы о поступлении денег, в том числе по сделкам, а на получение справок и совершение банковских операций тоже требуется время, очевидно, что оформление сделки купли-продажи недвижимости после принятия законопроекта будет не очень быстрым", — пояснил юрист.
Он также подметил определенные риски для покупателя.
"Теоретически может сложиться ситуация, когда стороны, рассчитавшись в банке, составили предварительный договор, а основной договор еще не отправлен в Госрегистр. Далее по каким-то причинам (например, недвижимость под арестом, есть ошибки в договоре или его несоответствие законодательству и тому подобное) ведомство сделку не оформило, а продавец в это время с деньгами уже вылетел в Майами. Соответственно покупатель остается без квартиры и денег", — пояснил Плужник.
По его словам, как вариант для снижения рисков можно предусмотреть размещение денежных средств на аккредитивном сомовом счете в банке.
"Продавец сможет получить деньги с этого счета только после подписания сторонами договора купли-продажи и его регистрации в Госрегистре. Но это не мгновенная процедура, она может растянуться на 2-3 дня, что явно не понравится кыргызстанцам", — считает юрист.
Он также высказался об аргументе инициатора законопроекта о повышении прозрачности денежного обращения
"На сегодня система купли-продажи недвижимости и без того довольно хорошо стимулирует граждан пользоваться безналичным расчетом. Если расчет безналичный, то государственная пошлина по сделке между физлицами составит не 6 750 сомов, а всего 1 750. Для юрлиц, если расчет произведен вне банка, госпошлина составляет 50 тысяч сомов, а вот если в финучреждении, то в разы меньше. То есть механизм есть и он работает", — пояснил Плужник.
Плюсов больше, чем минусов
У брокера по недвижимости Пазылджана Илимова более позитивный настрой — он считает, что в законопроекте, помимо минусов, есть и значимые плюсы и один из них — возможное создание эскроу-счетов (механизм расчетов между покупателем и продавцом, при котором деньги за приобретаемый товар/услугу хранятся в банке на специальном счете до тех пор, пока не будут выполнены все условия сделки).
"Что касается запрета расчетов за наличные, то нужно понимать, что возникнет давление на банки. Возможно, для расчетов будут созданы эскроу-счета (трехстороннее соглашение между банком-покупателем и продавцом), и тут главное, чтобы финучреждения были готовы к наплыву клиентов. Для реализации законопроекта необходимо проанализировать количество заключенных в Госрегистре сделок за месяц и узнать, сколько банков в Кыргызстане открывают такие эскроу-счета. Нужно обеспечить прием граждан, которые, естественно, ринутся в банки. Если они не будут готовы к этому, то возникнут очереди, задержки в продажах, что создаст большие неудобства для населения", — пояснил Илимов.
По его словам, сама идея законопроекта хорошая, но есть вопросы к реализации и подготовке всех участвующих в сделке субъектов.
"Сегодня банки Кыргызстана по-разному обслуживают эскроу-счета — кто-то берет процент от суммы, а у кого-то фиксированная ставка. Также не нужно забывать и о потерях при покупке валюты, когда человек, например, продавая недвижимость и получив сомы, хочет купить доллары. Так, при цене квартиры 100 тысяч долларов только на курсовой разнице он потеряет почти 400 долларов", — разъяснил эксперт.
Квартиры запретят покупать за наличные — Илимов
Он подчеркнул, что несомненным плюсом законопроекта является в первую очередь прозрачное движение денежных средств, что очень важно для государства.
"Также огромный плюс в части обеспечения безопасности самой сделки — это исключение использования фальшивых денег. Да, случаев мошенничества с поддельными деньгами не так много, но они имеют место. Кроме того, бывает, что клиенты расплачиваются валютой, на которой есть печати и отметки. А капризные продавцы такие деньги отказываются принимать. Помимо этого, сделка с недвижимостью — это всегда немалые суммы, и зачастую людям приходится нанимать охрану. Так что законопроект для участвующих в сделке с точки зрения эмоционального комфорта весьма благоприятный", — считает Илимов.
По его мнению, предлагаемые изменения приведут к развитию и улучшению сделок на рынке недвижимости.
"В таких странах, как США или Арабские Эмираты, сделки уже давно проходят по безналичному расчету, что очень упрощает процесс. Конечно, сначала будет непривычно и покупателям, и продавцам, и специалистам по недвижимости. Но госсектору нужно все изучить и понять, как эффективно реализовать законопроект. Да, это займет время, но в любом случае это шаг вперед к цифровизации и усовершенствованию таких сделок. Главное, чтобы все участвующие в сделках субъекты были к этому готовы", — заключил эксперт.
Нет защиты от мошенников
Глава крупного агентства недвижимости Елена Гононова считает, что принятие законопроекта отрицательно на рынок недвижимости не повлияет.
"Население со временем приспособится, продаж меньше не станет. Квитанция о безналичном расчете нужна для контроля расходов и доходов граждан и для дедолларизации. Это всего лишь дополнительная сложность, и никаких плюсов для населения тут нет вообще — гражданам проще пойти в Госрегистр и за 40 минут пройти переоформление. Сейчас же быстро недвижимость не переоформишь, как раньше, так как введены дополнительные новшества — справка из ГНС об отсутствии задолженности и о страховании жилья", — считает глава агентства.
По словам Гононовой, люди страхуют жилье от пожаров и стихийных бедствий, но по факту возмещаются не все потери.
"Если имущество полностью утеряно, то возмещается только до миллиона сомов. Более того, нужно еще и доказать, что случившееся произошло не по твоей вине. Все это не просто потеря времени, но и дополнительный сбор денег с населения. Что касается справки о безналичном расчете, то не все банки оформляют эскроу-счета. Раньше как было? Покупатель и продавец сидят в Горегистре, покупатель со своего счета перевел на счет продавца — деньги поступили, договор подписали. А если использовать эскроу-счет, нужно пойти в банк, заключить договор, а потом продавец придет со своим договором в банк, где его будут рассматривать несколько дней — настоящий ли договор и была ли сделка на самом деле. И только через несколько дней я получу свои деньги с проданной квартиры. Ну кому это надо?" — задается вопросом Гононова.
Квартиры запретят покупать за наличные — Гононова
Ее мнение солидарно с ранее озвученными высказываниями экспертов относительно потерь из-за операций с валютой.
"У кыргызстанцев в большинстве случаев деньги на счетах хранятся в долларах, и перевод в национальную валюту повлечет потерю огромных сумм при конвертации. Но, несмотря на вышесказанное, рынок не остановится — люди приспособятся и дальше будут заниматься своими делами. Что касается безопасности сделок, то законопроект не гарантирует защиты от мошенников. У нас в стране очень грамотно выстроена система переоформления недвижимости. Есть только одна точка — Госрегистр, где есть единая база, все выданные доверенности регистрируются, и одному человеку провернуть мошенническую сделку не под силу. Я работаю в сфере недвижимости 20 лет и ответственно заявляю — ни от каких мошеннических действий внесенные поправки не защитят", — резюмировала глава АН.
Какие выводы?
Как мы видим, мнения экспертов, имеющих многолетний опыт, расходятся. Каждый из них перечислил трудности, которые могут ждать кыргызстанцев при реализации законопроекта. Что касается самих инициаторов, то в Минэкономики отметили, что документ вынесен на общественное обсуждение и каждый может внести предложения, замечания и рекомендации, к которым в ведомстве обязательно прислушаются. Надеемся, что предложения экспертов будут учтены и кыргызстанцам не придется сталкиваться со сложностями при сделках с недвижимостью, ведь, по сути, законопроект имеет все основания стать полезным и может значительно облегчить процесс оформления сделок купли-продажи жилья.
