О том, какие подводные камни ожидают покупателя квартир в Бишкеке, рассказала директор агентства недвижимости Елена Гононова. Она рассказала, как купить жилье, даже если не хватает денег, и какую квартиру стоит приобрести, чтобы сдать ее в два счета.
— Давайте представим семью, у которой есть только 15 тысяч долларов. На полноценную квартиру в Бишкеке этого явно не хватит. Что бы вы посоветовали: взять ипотеку или купить самое дешевое жилье?
— Расскажу про свой опыт: у меня тоже было немного денег, а нужно где-то жить. Я выбрала себе недвижимость эконом-класса. Даже не просто эконом, а ультра-эконом-класса!
С ипотекой надо быть аккуратнее. Работая в агентстве недвижимости, я видела много разорившихся семей, которые ее не потянули! При этом иногда происходит так, что люди еще и поручителя нашли. И сами не справились, и поручитель по миру пошел.
Просто посчитайте: вы берете ипотеку под 10 процентов годовых без залога на 10 лет. Это значит, что в итоге вы выплачиваете банку двойную стоимость квартиры!
— Если у семьи всего 15 тысяч долларов, то что лучше купить: "малосемейку", полдома или вложиться в строящийся дом?
— Если детей нет и в ближайшие годы они не планируются, то покупайте "малосемейку" (так называют маленькие квартиры площадью 20-30 метров. — Прим. ред.). Это гораздо выгоднее, чем вкладываться в строящийся дом.
Опять-таки посчитайте: вложившись в стройку, вы будете долгое время снимать квартиру, ведь в среднем дом возводят три года. Аренда жилья составляет около 200 долларов в месяц, то есть за три года вы отдадите 7 200 долларов. Продав свою "малосемейку", можно купить полноценную квартиру.
— Многие боятся покупать "малосемейки" из-за беспокойных соседей.
— Сейчас появилось много маленьких квартир, которые построили совсем недавно. Есть большое количество таунхаусов, например в жилмассиве "Кок-Жар". Чтобы купить такое жилье, 15 тысяч вам хватит. Подобная недвижимость очень популярна: дешевое жилье всегда в цене, оно легко продается и легко покупается.
— А если у семьи много детей?
— В этом случае покупайте дом! Есть много примеров, когда не очень богатая семья покупает участок и постепенно строит дом. Тем более сейчас огромное количество современных стройматериалов, которые недорого стоят. Только, пожалуйста, не стройте дом из самана!
— В чем проблема саманных домов?
Вообще, наше агентство уже год не продает дома. Не потому, что мы такие ленивые. Просто квартира при рыночной цене продается от пяти недель до двух месяцев, а продажа дома длится в лучшем случае полгода. А так могут и год, и два продаваться.
Проблема в том, что очень сложно оценить, сколько стоит дом. Это зависит от длины и ширины участка, от его формы, материала стен, высоты потолков. Даже рельеф земли играет роль!
— Я знаю еще один вариант купить жилье подешевле: мой знакомый через своих друзей в банке купил огромный двухэтажный дом в Бишкеке всего за 50 тысяч долларов. До него этот особняк у кого-то отсудили.
— Иногда я слышу о таком, но столь выгодные сделки можно провернуть только через знакомых, поскольку на свободный рынок эти предложения не выходят. Да, случается, что недвижимость уходит "своим людям" по низким ценам.
Я думаю, это не совсем правильно, и такие вещи не люблю. Эта недвижимость зачастую чье-то горе. Иногда нам предлагают таким заняться, но я отказываюсь.
— В продолжение темы про халяву. У меня есть подруга, которая жила в "двушке" в самом центре города. Как-то на ее жилье положил глаз солидный бизнесмен, который хотел там что-то построить. Он предложил ей поменять квартиру на две "трешки" в хороших районах, и она согласилась. В итоге все счастливы. Стоит ли покупать халупы в историческом центре, чтобы потом задорого их продать застройщику?
— У меня тоже хорошая знакомая восемь лет назад купила комнату за 17 тысяч долларов в центре города. Здание стоит до сих пор. Еще одна клиентка приобрела барак прямо в центре, но из-за соседки, которая не хочет расставаться со своим жильем, она никому не может его продать.
Вы можете попробовать сделать так, но это большой риск. Вот у нас Генпрокуратура сгорела 10 лет назад — место шикарное, а никто там до сих пор ничего не построил.
Другой вариант, когда человек работает где-нибудь в госорганах и к нему пришла строительная компания поинтересоваться насчет определенного участка. Он точно знает, что там намечается стройка, выкупает у какой-нибудь бабульки жилье и потом неплохо на нем зарабатывает. Я такое видела, но если у вас нет точной информации, то это стопроцентно риск.
— Давайте представим следующую ситуацию: человек не нуждается в жилье, но у него есть деньги. Он хочет купить на них квартиру и зарабатывать на аренде.
Так как в дешевых квартирах арендаторы редко хорошо ухаживают за жильем, вам придется тратиться еще и на ремонт. Такой вариант хорош для бабушки с маленькой пенсией: ей 15 тысяч сомов в месяц будет достаточно, чтобы считать себя обеспеченным человеком. Нельзя купить квартиру за 20-30 тысяч долларов и выйти на доходность в 10 процентов. Другое дело — элитное жилье.
— А сколько можно заработать, сдав в аренду "элитку"?
— Сначала надо купить правильную квартиру. Выбирайте "золотой квадрат" — от улицы Ибраимова до проспекта Манаса, от Боконбаева до Чуя. Даже до улицы Фрунзе редко спускаются.
Также вам нужна как минимум двухкомнатная квартира, ведь "однушки" никогда не сдаются. Наймите дизайнера, чтобы сделать красивый ремонт. Все это обойдется минимум в 60-65 тысяч долларов, но зато вы будете получать около 600 долларов в месяц.
— У меня есть знакомый, который вложился в "элитки", а теперь не может их сдать. VIP-жилья много, а дипломатов на всех не хватает.
— Надо было в хорошее агентство недвижимости обратиться! Я вас уверяю, дипломаты не читают сайты объявлений, они идут к риелторам. У каждого риелтора в свою очередь есть своя база предложений.
— В Бишкеке ходят легенды про некоторые новые квартиры. Якобы купил человек такое жилье, а через месяц на стене появилась громадная трещина. Он понимает, что суд со строительной компанией — это очень долго, и, заклеив дыру новыми обоями, быстро выставляет на продажу жилье, ожидая наивных покупателей. Говорят, таких случаев очень много.
— Возможно, такое есть. Если мы знаем о проблемах, то просто не берем на продажу такую недвижимость. Обычно в проблемных домах продается сразу много квартир. Мы можем выяснить, если ли там неприятные сюрпризы, за пару часов.
Простому покупателю очень сложно это сделать. Совет один: берите специалиста и ведите в дом, пусть он посмотрит на системы водоснабжения, вентиляции. Эксперт легко определит, если там что-то не так.
— С какими еще проблемами можно столкнуться, покупая новый дом?
— К новым домам часто подолгу не подключают газ. Иногда здание построено давным-давно, но в эксплуатацию не сдается, и никто этим не занимается. Что будет с таким домом — неизвестно, ведь по документам это незавершенное строение. Теоретически могут принять решение о сносе здания, а денег вам, конечно, никто не вернет.
Зачастую застройщик указывает в этом документе одну квадратуру, а уже потом оказывается, что по факту ваших квадратных метров гораздо меньше. Не поленитесь, наймите юриста! Нужно, чтобы в договоре было указано: если размер квартиры не будет соответствовать оговоренному в договоре, то вам должны выплатить разницу.
Это очень серьезно: иногда вы можете получить жилье меньше на 10-15 метров. Если учитывать, что вы заплатили, например, по 700 долларов за метр, ваша потеря составит 7 тысяч долларов. Поверьте, юрист обойдется гораздо дешевле.
— В Бишкеке вроде как цены на недвижимость зависят от сезона. Это на самом деле так?
— Тут мы уже сталкиваемся с риелтором, который на ровном месте сбивает цены: зимой он говорит, что сезон "мертвый" и мало покупателей. Весной тоже никто не купит, а летом вообще у всех отпуска! В этом случае вам лучше поискать специалиста, который не будет давать информацию, взятую с потолка.
То, что стоимость недвижимости зависит от сезона, — городской миф. Да, действительно, есть небольшие перепады, например, когда резко наступают морозы, происходит затишье, но оно длится лишь несколько дней. В начале Рамадана тоже происходит спад звонков. Но все эти колебания составляют всего 5 процентов!
На самом деле цены на жилье куда больше зависят от экономической обстановки, а с этим у нас с 2014 года все стабильно.
Обязательно почитайте интервью с другим риелтором Андреем Глуховским.