Как купить квартиру по цене времянки: разговор о дешевом жилье в Бишкеке

© Sputnik / Григорий Сысоев / Перейти в фотобанкVIII Российский форум лидеров рынка недвижимости RREF 2011
VIII Российский форум лидеров рынка недвижимости RREF 2011 - Sputnik Кыргызстан
Подписаться
Почему "лишние" деньги сейчас выгоднее всего вкладывать в дряхлые "сталинки" и что скрывается в новых квартирах за 20 тысяч долларов, узнала корреспондент Sputnik Кыргызстан Асель Минбаева.

Комната в гостинице - Sputnik Кыргызстан
Запрет на посуточную сдачу квартир: зло или благо?
Прежде чем прочесть интервью с руководителем строительной компании Замиром Чаргыновым, учтите: старым в тексте называется жилье, которое вы покупаете у прежних хозяев. На сленге строителей это "вторичка". Новые квартиры зовутся "первичкой" и нередко стоят дешевле, чем старые. Такой вот парадокс. Правда, мой собеседник уверен, что в ближайшие годы цены на большинство квартир в Бишкеке упадут. 

— Еще свежи в памяти события 2015 года, когда рынок недвижимости с грохотом обвалился: стоимость квартир в столице упала на треть, а строительные компании изощрялись, чтобы хоть как-то продать жилье. Сейчас ситуация изменилась?

— Движение на рынке есть, но роста цен как такового не наблюдается. С обвалом курса сома население не может позволить себе покупать недвижимость. Раньше как было? Трудовые мигранты приобретали жилье у тех, кто вкладывался в новые квартиры. Рынок бурлил: стройка еще не начиналась, а квартиры уже были раскуплены. Сейчас ажиотажа нет. 

© Sputnik / Табылды КадырбековРуководитель строительной компании Замир Чаргынов: с обвалом курса сома население не может позволить себе покупать недвижимость
Руководитель строительной компании Замир Чаргынов - Sputnik Кыргызстан
Руководитель строительной компании Замир Чаргынов: с обвалом курса сома население не может позволить себе покупать недвижимость

— Во время кризиса я много разговаривала с руководителями строительных компаний и каждый раз слышала: "Дальше ценам падать некуда, дальше — дно. Мы не можем продавать жилье ниже себестоимости". Тем не менее цены продолжали снижаться… А сейчас у предпринимателей жирок остался? Могут ли цены на бишкекские квартиры еще опуститься?

— Себестоимость квадратного метра нового жилья в городе составляет как минимум 400 долларов. Плюс прибыль, которую планирует получить предприниматель. Средняя маржа в любом бизнесе у нас составляет около 20-30 процентов. Исходя из этого, самая низкая цена — около 550 долларов за квадратный метр "первички". Конечно, в центре столицы стоимость выше, на окраинах — чуть ниже. Но если вам предлагают квартиру намного дешевле, это повод насторожиться.

— А почему в Бишкеке старое жилье зачастую стоит дороже, чем новое? 

— В старых квартирах все уже установлено, система давно работает. Покупая такое жилье, вы меньше рискуете: квартира сразу регистрируется на вас. Еще там есть хотя бы минимальный ремонт. 

Рынок недвижимости в Бишкеке в цифрах - Sputnik Кыргызстан
Почему нам так сложно купить квартиру в Бишкеке? Ответ в цифрах
Но я думаю, что через несколько лет цены на старые столичные квартиры обвалятся еще сильнее. Дома, которые строили в годы СССР, потихоньку ветшают, срок их "жизни" истекает, а капитальный ремонт стоит примерно столько же, сколько возведение новых. Люди часто говорят: "Вот сколько это здание стояло, столько еще простоит". Это миф! Со временем все устаревает: трубы гниют, здания ветшают… 

Новое жилье имеет и другие преимущества перед старым. Это свежие подъезды, новые электрические кабели и сантехника. Да и фасады домов гораздо красивее. 

В кризис цены на новостройки сильно не упали, дешевела в основном "вторичка" — она стоила 1 000 долларов за "квадрат", а сейчас даже 750. 

© Sputnik / Табылды КадырбековЗамир Чаргынов: все почему-то думают, что стоимость дома — это цена "коробки" с комнатами. На самом деле львиную долю себестоимости здания составляет инфраструктура: нужно провести свет, воду, газ
Руководитель строительной компании Замир Чаргынов - Sputnik Кыргызстан
Замир Чаргынов: все почему-то думают, что стоимость дома — это цена "коробки" с комнатами. На самом деле львиную долю себестоимости здания составляет инфраструктура: нужно провести свет, воду, газ

— Еще появились такие технологии, по которым дома строят из каких-то суперконструкций или контейнеров. Они на порядок дешевле зданий из кирпича и бетона, но при этом, как утверждают производители, ничуть не уступают им. Это фантастика?

Итоги экономики года в Кыргызстане - Sputnik Кыргызстан
Стоит ли ныть? Итоги экономики Кыргызстана за 2016 год
— Все почему-то думают, что стоимость дома — это цена "коробки" с комнатами. На самом деле львиную долю себестоимости здания составляет инфраструктура: нужно провести свет, воду, газ. В рекламе таких домов, о которых вы говорите, "мелочи" вроде коммуникаций, красивого фасада, детской площадки и стоимости земли вообще не учитываются. То есть на ваш участок просто привезут коробку, а все остальное — за дополнительную плату. На самом деле кирпичное или бетонное строительство ненамного дороже всех этих новых технологий. 

— Объясните, почему все новое жилье называют элитным?

— Когда в 2005–2006 годах начался строительный бум, действительно возводили элитное жилье. Площадь средней квартиры составляла 120-130 квадратных метров. По сравнению с советскими планировками в 50-70 "квадратов" это было очень солидно. Сейчас компании делают новостройки с обычными квартирами. Их сложно назвать элитками, это просто новое жилье. 

— Вы как раз специализируетесь на строительстве доступного жилья. А чем оно отличается от остального?

— Большинство компаний строят квартиры в пределах 50-120 квадратных метров, но даже они стоят от 35 тысяч долларов и выше. У населения таких денег нет. Мы проанализировали ситуацию и решили делать жилье за 20-35 тысяч. Площадь — от 32 "квадратов", как в однокомнатной квартире 105-й серии, но есть одно важное отличие. 

Курс сома в Кыргызстане - Sputnik Кыргызстан
Рейтинг 10 самых высокооплачиваемых профессий в Кыргызстане в 2016 году
Дело в том, что я учился в США и жил в маленьких квартирах с очень удобной планировкой: там кухня совмещена с залом наподобие студии, а отдельно есть маленькая спальня. Этот опыт я использовал в своей работе. Такие квартиры соответствуют образу жизни современного человека. 

На качестве мы не экономим, просто убираем лишние площади — большие коридоры, широкие балконы. Мы конкурируем не с другими строительными компаниями, а с жилмассивами. В столицу приезжает много людей из регионов, они покупают участки и строят времянки в надежде, что потом смогут возвести большие дома, но так и живут годами в тесноте, без всякой инфраструктуры — дорог, отопления, газоснабжения… Хотя времянка в новостройке — не такое уж дешевое удовольствие! Во-первых, купить участок на расстоянии 20-30 минут езды до города можно минимум за 5-6 тысяч долларов. Времянка обойдется еще в 15 тысяч. То есть по цене это выйдет как небольшая квартира со всеми удобствами. Причем, если благосостояние семьи улучшится и она захочет "расширяться", маленькую квартиру будет легко продать (чего не скажешь о времянке) и подыскать вариант побольше. 

© Sputnik / Табылды КадырбековЗамир Чаргынов: сегодня выгодно инвестировать в ветхие "сталинки". Город растет и будет продолжать расти вверх, а мест в центре мало. Через 5-7 лет дойдет очередь до "сталинок", когда на их местах захотят строить высотки. Вот тогда их можно будет выгодно продать
Руководитель строительной компании Замир Чаргынов - Sputnik Кыргызстан
Замир Чаргынов: сегодня выгодно инвестировать в ветхие "сталинки". Город растет и будет продолжать расти вверх, а мест в центре мало. Через 5-7 лет дойдет очередь до "сталинок", когда на их местах захотят строить высотки. Вот тогда их можно будет выгодно продать

— Есть еще одна проблема — автостоянки. Сейчас о них часто забывают, строя новые здания. Почему? Ведь можно делать и подземные парковки.

— Если бы на подземные парковки был такой же спрос, как на квартиры, строительные компании с удовольствием бы их делали. Земельные работы — удовольствие дорогое, поэтому парковочные места получаются недешевыми — от 5 до 15 тысяч долларов. 

— Ого!

— Вот вы удивились — значит, скорее всего, тоже не стали бы покупать парковочное место. 

— За 15 тысяч долларов? Нет, конечно!

— Но застройщики-то эти цифры не с потолка берут. А вот продать места на подземных парковках удается не всегда… 

— До кризиса многие бишкекчане покупали жилье, чтобы сдавать его и получать доход. Сейчас мода прошла?

Бишкекский адвокат Асель Базаркулова. - Sputnik Кыргызстан
Я требую своего адвоката! Бишкекский юрист об изнанке судебных процессов
— Основательно пошатнулась. Цены упали, продавать квартиры стало сложнее, особенно большие. Даже элитки теперь сдаются по той же цене, что и обычные квартиры. Большинство наших людей не могут позволить себе снимать жилье за тысячу долларов, а иностранцев на всех не хватает. 

Сегодня выгодно инвестировать в ветхие "сталинки". Город растет и будет продолжать расти вверх, а мест в центре мало. Через 5-7 лет дойдет очередь до "сталинок", когда на их местах захотят строить высотки. Вот тогда их можно будет выгодно продать. 

— Какие тренды сейчас есть в строительстве?

— Думаю, появятся еще более элитные дома, где будет предусмотрено полное обслуживание: горничные, консьержи. Это жилье совершенно нового уровня. Будет все меньше точечной застройки — люди хотят жить в комплексах.

Лента новостей
0